父亲擅卖儿子房产 房屋合同是否有效？
时间:2020-10-24点击:次
本报讯 （通讯员 陈如伟 叶冰清）全款购买了房屋，却迟迟不能交付，遂诉至法院讨回公道。然而，房屋系父亲擅自决定出售，并未经过儿子同意，房屋买卖合同是否有效？日前，县人民法院审结了该起房屋买卖合同纠纷，驳回了原告的诉讼请求。 2001年，家住我县的叶某和丁某经人介绍相互认识，并于同年7月登记结婚。次年2月，儿子小叶出生。婚后双方经常因家庭琐事争吵，2008年7月，双方协议离婚，《离婚协议书》约定：儿子小叶由叶某抚养，以后村分财产均归儿子小叶所有。之后，叶某、丁某、小叶在村中以户为单位分配得到了一套120平方米的房屋，但房屋至今仍未有产权证。 2019年7月，邻村的王某与叶某签订《套房买卖协议书》，叶某以20.8万元的价格将上述房屋出售给王某，协议书上有叶某、小叶的签名，但均非本人所签，签名上的按印均为叶某所按。协议签订后，王某按约向叶某支付了购房款，但未能实际占有和使用房屋，而叶某拿到购房款出具收条后便消失了。今年4月，王某一纸诉状将叶某、小叶告至县人民法院，请求判令叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》，将房屋交付给王某。 小叶辩称，他没有在协议书上签字捺印，当时是未成年人，父母离婚时协议将涉案房屋处分给自己，父亲擅卖房屋这一行为并非为维护自己利益，该份协议无效。 而王某反驳，自己认为该房屋自始至终系叶某所有，双方签订协议书时对房屋买卖的内容进行明确约定，买卖合同关系成立。离婚协议书相关约定是双方对自身权利的合法处分，自己在签订协议时并不知情，作为善意第三人，离婚协议内容对其不发生效力。 然而，该份《套房买卖协议书》是否有效？ 根据《民法总则》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。” 根据《合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。叶某在出售房屋时并未取得合法代理权限，属无权代理行为，因此，本案《套房买卖协议书》对小叶并不发生效力，仅对叶某发生效力。 由于本案所涉房屋并不属于叶某一人所有，现在小叶对叶某出卖案涉房屋的行为不予追认且不愿履行本案《套房买卖协议书》的情况下，王某要求叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》，将套房交付给王某的诉讼请求显然无法成立，故法院驳回了王某的诉讼请求。
|
------分隔线----------------------------
